Экономика, Финансы, Организационное развитие Бизнеса
Работы по Экономике, Финансам, Организационному развитию Бизнеса - Бизнес-планы
|
Инвестиционный Меморандум о вложении в немецкую коммерческую недвижимость

Данный инвестиционный меморандум был разработана в 2015 году и может нести неточности, связанные с изменениями законодательства.

Зачем?

Цель инвестиций – получение дохода, как текущего от деятельности актива, так и инвестиционного от продажи данного актива при росте его стоимости.

Инвестиции в недвижимость – получение активов, которые имеют максимальный срок жизни, в течении которого имеют возможность приносить доход. Рост цен на недвижимость за последние десятилетия обеспечивает и достаточный инвестиционный доход от продажи недвижимости через 5 – 10 лет.

Основные причины для инвестиций россиян в коммерческую недвижимость за границей:

  • «пенсионное обеспечение» - гарантия получения дохода всех членов семьи, вне зависимости от экономической и политической ситуации в России
  • безопасность активов и стабильно высокая их рентабельность
  • перепрофилирование и оптимизация активов в России
  • миграция, получение вида на жительство и, в будущем, - гражданства
  • самостоятельный доходный бизнес в стране Европейского Сообщества
  • гарантия прав собственника, что заключается в отсутствии хотя бы одной оспоренной сделки за время современной ФРГ

Инвестиции в ФРГ очень популярны среди россиян, в страну с самой сильной и стабильной экономикой в Европе. Стоит отметить, что страна долгое время занимает второе место в мире после США по иммиграции.

В то время как впоследствии финансового кризиса цены на недвижимость во многих европейских странах упали, на рынке ФРГ обратная ситуация.

В 2012г. ФРГ обогнала Великобританию в соревновании за самый привлекательный рынок недвижимости. Рост цен наблюдался и в 2014 году, иногда достигая 7%, и, судя по прогнозам, будет наблюдаться и в 2015-м и последующим годах.

Уникальное предложение

Наше предложение – поиск под ваш запрос объекта недвижимости с заявленными показателями, организация и обеспечение сделки купли-продажи на всех этапах, а, так же, бесплатное сопровождение и обслуживание в течение года. Мы обеспечиваем рентабельность от арендной деятельности более 8% в год, и существенно снижаем сумму сделки, относительно оценочной рыночной стоимости, включающую все накладные расходы на оформление сделки. Что в свою очередь обеспечивает высокую рентабельность инвестиций как от дохода с аренды, так и при последующей продажи.

Инвестиции в России. Москва

Рассмотрим пример из жизни – инвестиции одного из наших клиентов в помещения комплекса Москва-Сити, впоследствии, купившего уже 2 коммерческих объекта в ФРГ.

В 2007 году он инвестировал в помещения Башни Империя в Москва-Сити на 44 этаже с видом на реку и Кремль. Цена с ремонтом составила $15 000 за один м2. По прогнозам аналитиков, потенциал для роста были на уровне $22 000 за м2. Планируемый доход от сдачи в аренду – 10% годовых в валюте. На деле картина оказалась не такой радужной. На фоне роста курса, заморозки строительства на два года во время кризиса 08-09 годов, и кол-ва предложений, в несколько раз превышающих спрос, а так же договоров заключаемых в рублях, предприниматель принимает решение продавать объект и вкладывать в недвижимость зарубежном.

В феврале 2015 г. он продаёт этот же объект за $7 250 за квадратный метр. По факту завершения сделки убыток от инвестирования составил более 50% в валюте, без учёта инфляции.

Инвестиции в ФРГ

Получив убыток на российском рынке, предприниматель обратил внимание на инвестиции в рынок коммерческой недвижимости исторической Европы. Выбрав для пилотных проектов самую инвестиционно-привлекательную и надёжную Европейскую страну. Перед нами стояли следующие задачи:

  • погасить убытки от инвестиционного проекта с Башней Империя в комплексе Москва-Сити,
  • получить гарантированный стабильный доход для всех членов семьи,
  • при повышении рисков в России, иметь возможность жить и получать доход в ФРГ.

Срок поиска объекта под запрос и подготовка к сделке составил 6 недель.

По запросу необходимо было найти и предложить действующий арендный бизнес в виде торгового центра со следующими характеристиками:

  • рентабельность текущая (от операционной деятельности) - не менее 10%
  • рентабельность (инвестиционная) при продаже актива - не менее 20%
  • заполняемость площадей торгового центра - порядка 90%
  • наличие среди арендаторов крупных сетей-дискаунтеров (для гарантии стабильной посещаемости при любой экономической ситуации)
  • управление объектом через управляющую компанию (новый собственник не планировал вести данный бизнес самостоятельно)
  • получение прибыли на указанный расчётный счёт собственника
  • ценовой диапазон объекта недвижимости – 1,5 - 1,8 млн. евро

 

Срок поиска объекта под запрос и подготовка к сделке составил 6 недель. Клиенту был предложен торговый центр со следующими характеристиками:

  • площадь земельного участка – 10 050 кв. м
  • общая полезная площадь Торгового центра – 4 184 кв. м
  • количество парковочных мест перед Торговым центром – 135 единиц
    • стоимость объекта - €1 630 000
  • торговый комплекс построен в 1996 году и состоит из магазинов розничной торговли
  • в данный момент сданы в аренду 3556 кв. м общей площади, при этом 6 помещений расположены на первом этаже (2 400 кв. м) и 1 484 кв. м торговых площадей расположены на верхнем этаже, кроме того имеются 300 кв. м арендуемых под склад
  • имеются арендные договоры с 7 торгово-коммерческими единицами (магазинами)
  • торговые площади сданы в долгосрочную аренду известным сетевым магазинам розничной торговли. Имеется потенциал развития за счёт сдачи в аренду дополнительных площадей: на первом этаже - размером 225 кв. м и 400 кв. м на втором этаже.

В качестве арендаторов Торгового центра – магазины широко известных в ФРГ сетей:

ALDI

ALDI - всемирно известная торговая сеть продуктами питания и сопутствующими       товарами с более чем 10 000 филиалами по всему миру,

Markgrafen Getr?nke

 Markgrafen Getr?nke – торговая сеть по продаже напитков с более чем 200         филиалами по всей ФРГ,

Deichmann

 Deichmann – самая крупная в Европе торговая сеть по продаже обуви и сопутствующих с более чем 3 600 филиалами по всему миру

NKD

 NKD – торговая сеть по продаже текстиля и непищевых продуктов с около 2 000             филиалами по всей ФРГ и в некоторых странах Европы

KIK

 KIK - самая крупная в ФРГ торговая сеть по продаже текстиля (нижнего сегмента) и непищевых продуктов с более чем 3 250 филиалами по всей территории ФРГ и в некоторых странах Европы

Со всеми арендаторами заключены долгосрочные арендные договора. Текущим управлением занимается специализированная Управляющая компания, в обязанности и круг полномочий которой входит поддержание существующих арендных отношений и обслуживание.Торговый центр в Германии

Новый собственник вправе сохранить договорные отношения с текущей компанией, либо сменить её на любую другую, либо же заниматься управлением самостоятельно.

По законам ФРГ существуют ограничения на кол-во магазинов одного типа в одном районе. Поэтому, городская администрация больше не выдаёт разрешения на строительство новых магазинов для розничной торговли, вблизи выбранного торгового центра. И в виду этих ограничений избыточной конкуренции к данным торговым площадям всегда будет иметься интерес со стороны арендаторов.

Немаловажный факт - крупные сети съезжают только при банкротстве, что бывает крайне редко. ФРГ - страна стабильных долгосрочных партнёрских отношений. А наличие среди арендаторов крупных федеральных игроков обеспечивает интерес со стороны других крупных игроков рынка. 

Особенности инвестирования в ФРГ

В ФРГ коммерческая недвижимость оценивается по её доходности, а не по стоимости кв. метра. По данному объекту один кв. метр стоит приблизительно €390. Сюда также входит стоимость самого земельного участка.Торговый центр в Германии

Оценочная рыночная стоимость объекта на немецком рынке рассчитывается исходя из 5-6% от коммерческой рентабельности объекта недвижимости, до вычета налога на прибыль. Возьмём для расчётов показатель 5,5%.

Среднестатистическая аренда в регионе для подобных торговых площадей 3,50 - 6,50 €/кв. м, для данного объекта - 4,65 € (склад в 300 м не учитывался при подсчёте аренды).

Единственная статья доходов – доход с аренды.

Подоходный налог собственника коммерческой недвижимости может варьироваться в зависимости от оптимизации или различных внешних аспектов от 0% до 42%. Вопрос налогообложения довольно сложный и зависящий от многих личных факторов. Поэтому подсчитать доход после налогообложения при отсутствии прочих (кроме годового дохода), влияющих на налогообложение факторов, на данном этапе практически невозможно.

Эксплуатационные и коммунальные расходы несут арендаторы, пропорционально занимаемым площадям.

На момент совершения сделки и по сегодняшний день подписаны следующие страховые договоры на объект:

  • Haftpflichtversicherung (страхование от ответственности) - 970 €/год. Данный вид страхует владельцев от претензий третьих сторон, связанных с рисками от возмещения убытков в здании и на земельном участке (повреждение имущества, личный, материальный ущерб и другие)
  • Geb?udeversicherung (страхование здания) -  3 283 €/год. Страхование здания включает в себя, страхование от пожара, последствий непогоды и природных катаклизмов, а также затопления в результате повреждения (коррозии, замерзания) водопроводных труб и других происшествий.

Все расходы по страхованию возложены на арендаторов, пропорционально занимаемым площадям.

Расходы, не перенимаемые арендаторами:

  • содержание Управляющей компании – 3,5% от нетто – аренды
  • налог, страховка и прочие платежи за пустующие площади – около 3.000 €/год
  • бухгалтер / налоговый консультант – около 3.000 €/год

В ФРГ принято проведение индексации по арендной плате: периодически (как правило, 10% каждые 3 года) пересчитывается ставка аренды с учётом изменения потребительского индекса в стране.

При покупке недвижимости новый собственник дополнительно оплачивает:

  • Налог при покупке недвижимости – 3,5 – 6,5 %, в зависимости от Федеральной земли
  • Расходы на нотариуса при покупке недвижимости – 0,75 -1%
  • Прочие расходы при покупке недвижимости – 0,5%

Инвестиционные стратегии

Изначально инвестиции предполагают закрытие сделок (продажу объекта инвестиций) через некоторое время. В нашем случае взят период 10 лет, т.к. по законам ФРГ через 10 лет пропадает налог на прибыль с продажи.

Рассмотрим несколько сценариев развития экономической ситуации в связи с вышеприведённым объектом инвестирования.

Базовый сценарий инвестирования

Рассмотрим базовый сценарий развития экономической ситуации при следующих ключевых показателях немецкой экономики: Показатели базовой инвестиционной стратегии

  • срок инвестирования 10 лет (отсутствие налога на прибыль с продажи, по истечению 10 лет собственности)
  • продажа актива с дисконтом 10% от оценочной стоимости (срочная продажа)
  • инфляция 1,5% в год в течение 10 лет
  • рост стоимости недвижимости 1,5% в год в течение 10 лет
  • повышение тарифов для арендаторов - 10% каждые 3 года или 3,3% каждый год
  • оценочная рыночная стоимость коммерческой недвижимости - 5,5% от её операционной рентабельности
  • налог на прибыль – усреднённый показатель 10% в год в течение 10 лет

<pРезультат данной стратегии представлен в Таблице 1.

Финансово-экономические показатели, развёрнутые по годам инвестиционного проекта отражены в Таблице 2. Основные финансовые показатели. Базовый сценарий инвестирования

Под Среднегодовой операционной рентабельностью на Инвестиции понимается отношение Операционного дохода к сумме Инвестиций, которое затем делится на количество лет проекта инвестирования.

Среднегодовой инвестиционной рентабельностью на Инвестициипонимается отношение Инвестиционного дохода к сумме Инвестиций, которое затем делится на количество лет проекта инвестирования.

 

 

 

 

 

 

 

Пессимистичный сценарий

Рассмотрим негативный сценарий развития экономической ситуации при худших ключевых показателях немецкой экономики:Показатели пессимистичного инвестиционного сценария

  • срок инвестирования 10 лет (отсутствие налога по истечению 10 лет собственности)
  • продажа актива с дисконтом 25% от оценочной стоимости (срочная продажа)
  • инфляция 1,5% в год в течении 10 лет
  • рост стоимости недвижимости 0% в год в течении 10 лет
  • повышение тарифов для арендаторов - 0% каждые 3 года или 0% каждый год
  • оценочная рыночная стоимость коммерческой недвижимости - 5,5% от её операционной рентабельности
  • налог на прибыль – усреднённый показатель 35% за 10 лет

Основные финансовые показатели. Пессимистичного инвестиционного сценария

Результат данной стратегии представлен в Таблице 3. Финансово-экономические показатели, развёрнутые по годам инвестиционного проекта пессимистичного сценария отражены в Таблице 4.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Оптимистичный сценарий

Рассмотрим оптимистичный сценарий развития экономической ситуации при средних ключевых показателях немецкой экономики:Показатели оптимистичного инвестиционного сценария

  • срок инвестирования 10 лет (отсутствие налога по истечению 10 лет собственности)
  • продажа актива с дисконтом 15% от оценочной стоимости (срочная продажа)
  • инфляция 1,5% в год в течении 10 лет
  • рост стоимости недвижимости 1% в год в течении 10 лет
  • повышение тарифов для арендаторов - 10% каждые 3 года или 3,3% каждый год
  • оценочная рыночная стоимость коммерческой недвижимости - 5,5% от её операционной рентабельности
  • налог на прибыль – усреднённый показатель 25% за 10 лет

Основные финансовые показатели. Оптимистичный инвестиционный сценарий

Результат данной стратегии представлен в Таблице 5. Финансово-экономические показатели, развёрнутые по годам инвестиционного проекта средней стратегии отражены в Таблице 6.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Инвестирование с арендного дохода

Рассмотрим вариант, при котором наш клиент решит инвестировать сумму арендного дохода, накопленную за пятилетний период в покупку нового объекта коммерческой недвижимости с идентичными показателями.Показатели инвестирования операционной прибыли

Для расчётов возьмём оптимистичный (средний) сценарий. По расчётам чистая прибыль за 5 лет составит 779 500 евро. В результате инвестирования клиент получит коммерческий объект, оценочной рыночной стоимости в районе 1 600 000 евро, При операционной рентабельности инвестиций - 10% ежегодный доход составит дополнительные – 70 000 евро.

В отношении первоначальных вложений 1 737 000 евро, на шестой год проекта, суммарный ежемесячный доход составит порядка 230 000 евро, а совокупная операционная рентабельность превысит 14% с учётом налога на прибыль (см. Ьаблицу 7).

Резюме

Приведённые инвестиционные расчёты по примеру реального вложения средств российским покупателем коммерческой недвижимости в ФРГ показывает, что даже при пессимистичном сценарии среднегодовая рентабельность инвестирования оказывается немного ниже 14% годовых.

Среднегодовая операционная рентабельность инвестиционного проекта при пессимистичном сценарии, отнесённая к сумме инвестиций, равняется 7,6% годовых. Среднегодовая инвестиционная рентабельность проекта – 6,0%.

Наиболее взвешенный средний (оптимистичный) сценарий развития проекта предполагает среднегодовые 27% рентабельности. Расчёты по базовому сценарию и того большую рентабельность проекта по отношению к сумме инвестиций – боле 30%.

 

В случае инвестирования арендного дохода за пятилетний период, в покупку нового объекта, суммарная среднегодовая рентабельность проекта на инвестиции превысит 35%.

Таким образом, проект является привлекательным для инвестирования.

  

Инвестиционные меморандумы для Вашего бизнеса

Представленный Инвестиционный меморандум покупки коммерческой недвижимости в ФРГ можно взять за основу для Вашего бизнеса.

По Вашему заданию можно разработать Инвестиционный меморандум, учитывающую особенности Вашего бизнеса.

Нажмите эту ссылку для формирования запроса на Инвестиционный меморандум.

Reshetnikov-IN.COM Live Chat Software

Комментарии (0)