Экономика, Финансы, Организационное развитие Бизнеса | ||
|
"Опыт - для Роста!"
|
Работы по Экономике, Финансам, Организационному развитию Бизнеса - Бизнес-планы |
|
Данный инвестиционный меморандум был разработана в 2015 году и может нести неточности, связанные с изменениями законодательства.
Цель инвестиций – получение дохода, как текущего от деятельности актива, так и инвестиционного от продажи данного актива при росте его стоимости.
Инвестиции в недвижимость – получение активов, которые имеют максимальный срок жизни, в течении которого имеют возможность приносить доход. Рост цен на недвижимость за последние десятилетия обеспечивает и достаточный инвестиционный доход от продажи недвижимости через 5 – 10 лет.
Основные причины для инвестиций россиян в коммерческую недвижимость за границей:
Инвестиции в ФРГ очень популярны среди россиян, в страну с самой сильной и стабильной экономикой в Европе. Стоит отметить, что страна долгое время занимает второе место в мире после США по иммиграции.
В то время как впоследствии финансового кризиса цены на недвижимость во многих европейских странах упали, на рынке ФРГ обратная ситуация.
В 2012г. ФРГ обогнала Великобританию в соревновании за самый привлекательный рынок недвижимости. Рост цен наблюдался и в 2014 году, иногда достигая 7%, и, судя по прогнозам, будет наблюдаться и в 2015-м и последующим годах.
Наше предложение – поиск под ваш запрос объекта недвижимости с заявленными показателями, организация и обеспечение сделки купли-продажи на всех этапах, а, так же, бесплатное сопровождение и обслуживание в течение года. Мы обеспечиваем рентабельность от арендной деятельности более 8% в год, и существенно снижаем сумму сделки, относительно оценочной рыночной стоимости, включающую все накладные расходы на оформление сделки. Что в свою очередь обеспечивает высокую рентабельность инвестиций как от дохода с аренды, так и при последующей продажи.
Рассмотрим пример из жизни – инвестиции одного из наших клиентов в помещения комплекса Москва-Сити, впоследствии, купившего уже 2 коммерческих объекта в ФРГ.
В 2007 году он инвестировал в помещения Башни Империя в Москва-Сити на 44 этаже с видом на реку и Кремль. Цена с ремонтом составила $15 000 за один м2. По прогнозам аналитиков, потенциал для роста были на уровне $22 000 за м2. Планируемый доход от сдачи в аренду – 10% годовых в валюте. На деле картина оказалась не такой радужной. На фоне роста курса, заморозки строительства на два года во время кризиса 08-09 годов, и кол-ва предложений, в несколько раз превышающих спрос, а так же договоров заключаемых в рублях, предприниматель принимает решение продавать объект и вкладывать в недвижимость зарубежном.
В феврале 2015 г. он продаёт этот же объект за $7 250 за квадратный метр. По факту завершения сделки убыток от инвестирования составил более 50% в валюте, без учёта инфляции.
Получив убыток на российском рынке, предприниматель обратил внимание на инвестиции в рынок коммерческой недвижимости исторической Европы. Выбрав для пилотных проектов самую инвестиционно-привлекательную и надёжную Европейскую страну. Перед нами стояли следующие задачи:
Срок поиска объекта под запрос и подготовка к сделке составил 6 недель.
По запросу необходимо было найти и предложить действующий арендный бизнес в виде торгового центра со следующими характеристиками:
Срок поиска объекта под запрос и подготовка к сделке составил 6 недель. Клиенту был предложен торговый центр со следующими характеристиками:
В качестве арендаторов Торгового центра – магазины широко известных в ФРГ сетей:
Со всеми арендаторами заключены долгосрочные арендные договора. Текущим управлением занимается специализированная Управляющая компания, в обязанности и круг полномочий которой входит поддержание существующих арендных отношений и обслуживание.
Новый собственник вправе сохранить договорные отношения с текущей компанией, либо сменить её на любую другую, либо же заниматься управлением самостоятельно.
По законам ФРГ существуют ограничения на кол-во магазинов одного типа в одном районе. Поэтому, городская администрация больше не выдаёт разрешения на строительство новых магазинов для розничной торговли, вблизи выбранного торгового центра. И в виду этих ограничений избыточной конкуренции к данным торговым площадям всегда будет иметься интерес со стороны арендаторов.
Немаловажный факт - крупные сети съезжают только при банкротстве, что бывает крайне редко. ФРГ - страна стабильных долгосрочных партнёрских отношений. А наличие среди арендаторов крупных федеральных игроков обеспечивает интерес со стороны других крупных игроков рынка.
В ФРГ коммерческая недвижимость оценивается по её доходности, а не по стоимости кв. метра. По данному объекту один кв. метр стоит приблизительно €390. Сюда также входит стоимость самого земельного участка.
Оценочная рыночная стоимость объекта на немецком рынке рассчитывается исходя из 5-6% от коммерческой рентабельности объекта недвижимости, до вычета налога на прибыль. Возьмём для расчётов показатель 5,5%.
Среднестатистическая аренда в регионе для подобных торговых площадей 3,50 - 6,50 €/кв. м, для данного объекта - 4,65 € (склад в 300 м не учитывался при подсчёте аренды).
Единственная статья доходов – доход с аренды.
Подоходный налог собственника коммерческой недвижимости может варьироваться в зависимости от оптимизации или различных внешних аспектов от 0% до 42%. Вопрос налогообложения довольно сложный и зависящий от многих личных факторов. Поэтому подсчитать доход после налогообложения при отсутствии прочих (кроме годового дохода), влияющих на налогообложение факторов, на данном этапе практически невозможно.
Эксплуатационные и коммунальные расходы несут арендаторы, пропорционально занимаемым площадям.
На момент совершения сделки и по сегодняшний день подписаны следующие страховые договоры на объект:
Все расходы по страхованию возложены на арендаторов, пропорционально занимаемым площадям.
Расходы, не перенимаемые арендаторами:
В ФРГ принято проведение индексации по арендной плате: периодически (как правило, 10% каждые 3 года) пересчитывается ставка аренды с учётом изменения потребительского индекса в стране.
При покупке недвижимости новый собственник дополнительно оплачивает:
Изначально инвестиции предполагают закрытие сделок (продажу объекта инвестиций) через некоторое время. В нашем случае взят период 10 лет, т.к. по законам ФРГ через 10 лет пропадает налог на прибыль с продажи.
Рассмотрим несколько сценариев развития экономической ситуации в связи с вышеприведённым объектом инвестирования.
Рассмотрим базовый сценарий развития экономической ситуации при следующих ключевых показателях немецкой экономики:
<pРезультат данной стратегии представлен в Таблице 1.
Финансово-экономические показатели, развёрнутые по годам инвестиционного проекта отражены в Таблице 2.
Под Среднегодовой операционной рентабельностью на Инвестиции понимается отношение Операционного дохода к сумме Инвестиций, которое затем делится на количество лет проекта инвестирования.
Среднегодовой инвестиционной рентабельностью на Инвестициипонимается отношение Инвестиционного дохода к сумме Инвестиций, которое затем делится на количество лет проекта инвестирования.
Рассмотрим негативный сценарий развития экономической ситуации при худших ключевых показателях немецкой экономики:
Результат данной стратегии представлен в Таблице 3. Финансово-экономические показатели, развёрнутые по годам инвестиционного проекта пессимистичного сценария отражены в Таблице 4.
Рассмотрим оптимистичный сценарий развития экономической ситуации при средних ключевых показателях немецкой экономики:
Результат данной стратегии представлен в Таблице 5. Финансово-экономические показатели, развёрнутые по годам инвестиционного проекта средней стратегии отражены в Таблице 6.
Рассмотрим вариант, при котором наш клиент решит инвестировать сумму арендного дохода, накопленную за пятилетний период в покупку нового объекта коммерческой недвижимости с идентичными показателями.
Для расчётов возьмём оптимистичный (средний) сценарий. По расчётам чистая прибыль за 5 лет составит 779 500 евро. В результате инвестирования клиент получит коммерческий объект, оценочной рыночной стоимости в районе 1 600 000 евро, При операционной рентабельности инвестиций - 10% ежегодный доход составит дополнительные – 70 000 евро.
В отношении первоначальных вложений 1 737 000 евро, на шестой год проекта, суммарный ежемесячный доход составит порядка 230 000 евро, а совокупная операционная рентабельность превысит 14% с учётом налога на прибыль (см. Ьаблицу 7).
Приведённые инвестиционные расчёты по примеру реального вложения средств российским покупателем коммерческой недвижимости в ФРГ показывает, что даже при пессимистичном сценарии среднегодовая рентабельность инвестирования оказывается немного ниже 14% годовых.
Среднегодовая операционная рентабельность инвестиционного проекта при пессимистичном сценарии, отнесённая к сумме инвестиций, равняется 7,6% годовых. Среднегодовая инвестиционная рентабельность проекта – 6,0%.
Наиболее взвешенный средний (оптимистичный) сценарий развития проекта предполагает среднегодовые 27% рентабельности. Расчёты по базовому сценарию и того большую рентабельность проекта по отношению к сумме инвестиций – боле 30%.
В случае инвестирования арендного дохода за пятилетний период, в покупку нового объекта, суммарная среднегодовая рентабельность проекта на инвестиции превысит 35%.
Таким образом, проект является привлекательным для инвестирования.
Представленный Инвестиционный меморандум покупки коммерческой недвижимости в ФРГ можно взять за основу для Вашего бизнеса.
По Вашему заданию можно разработать Инвестиционный меморандум, учитывающую особенности Вашего бизнеса.
Нажмите эту ссылку для формирования запроса на Инвестиционный меморандум.
Комментарии (0)